FORBES România: CARE SUNT PLANURILE AFI EUROPE ROMANIA PENTRU PERIOADA 2015-2016?
David Hay, CEO AFI Europe România: În prezent finalizăm construcția clădirilor de birouri AFI Park 4&5, care vor oferi 32.000 de metri pătrați adiționali complexului de birouri situat în apropierea AFI Palace Cotroceni. În plus, investim în extinderea centrului comercial din Cotroceni, care are în acest moment 82.000 de mp de spații închiriabile. Obiectivul nostru este ca până la jumătatea anului 2016 să oferim 90.000 de metri pătrați în urma a încă trei extinderi. Prima extindere de 1.000 de metri pătrați, care include noul Starbucks și mărirea suprafeței magazinelor Reserved și Collective, a fost finalizată și deschisă vizitatorilor mallului, a doua extindere de 1.500 de metri pătrați, care cuprinde un nou proiect de divertisment și petrecere a timpului liber, va fi finalizată până la finalul anului. Cea de-a treia extindere, ce va avea loc la începutul lui 2016, presupune dezvoltarea a 7.000 de metri pătrați adiționali pentru creșterea magazinelor existente și introducerea de noi brand-uri pentru vizitatorii noștri. Pe segmentul retail, plănuim să achiziționăm un teren în centrul unui oraș important în afara Bucureștiului pentru a dezvolta un nou mall și un proiect de birouri. Pe terenul din Bucureștii Noi vom dezvolta în aceeași perioadă un centru comercial și șapte clădiri rezidențiale.
Pe segmentul de birouri, plănuim să începem în viitorul apropiat construcția AFI Business Park București. Parcul de afaceri de 50.000 de metri pătrați de spații de birouri de clasa A va fi localizat pe Bulevardul Progresului, în apropierea hotelului J.W. Marriott și a Palatului Parlamentului. Acesta va consta în două clădiri de birouri de înălţime redusă cu o suprafată a etajului de 3.000 de metri pătrați şi un turn de birouri. Proiectul va oferi multe spaţii verzi, cu o piaţetă centrală şi grădini.
FORBES România: CUM VEDEȚI EVOLUȚIA PIEȚEI ÎN URMĂTOARELE 12 LUNI?
David Hay, CEO AFI Europe România: Interesul investitorilor și dezvoltatorilor pentru piața imobiliară din România este ridicat și în continuă creștere. În ultimii ani am observat o activitate de închiriere care se apreciază constant, cu noi contracte, pre-închirieri și extinderi, cu precădere în sectorul IT&C când discutăm despre birouri. Peste 35% din spațiile închiriate în primul trimestru din 2015 au fost către companiile care activează în acest domeniu. Segmentul de birouri poate fi considerat principalul motor al pieței imobiliare din România. În ceea ce privește segmentul retail, credem că este momentul centrelor comerciale de proximitate în București. Orașul are malluri dominante care răspund nevoilor de fashion și divertisment ale locuitorilor, dar este încă loc pentru proiecte de proximitate, care vizează în mod direct cartierele.
Segmentul office, în continuare vedeta pieței imobiliare
FORBES România: CARE SUNT PRINCIPALII FACTORI DE RISC PENTRU DOMENIUL IMOBILIAR?
David Hay, CEO AFI Europe România: Principalul factor de risc îl constituie economia Uniunii Europene și a lumii, acestea având un impact direct asupra pieței locale. Sperăm că toate acestea vor fi rezolvate curând, oferind un impuls pozitiv investițiilor viitoare și, în special, investitorilor nou intrați pe piață.
FORBES România: CUM ESTE STRUCTURATĂ CEREREA ÎN PREZENT?
David Hay, CEO AFI Europe România: Atât pe segmentul de de birouri, cât și pe cel de retail, cererea va continua să crească în 2015. Din ce în ce mai multe companii IT&C și din segmentul BPO decid să deschidă birouri în România sau să le extindă pe cele existente. Am observat o activitate în creștere din partea lor.
De asemenea, anul trecut multe brand-uri și-au revizuit strategia de extindere ca răspuns la creșterea consumului și au anunțat noi deschideri. Dacă vorbim despre așteptări, pe segmentul de birouri companiile au cerințe ridicate în ceea ce privește specificațiile tehnice ale clădirilor de birouri în care ei își desfășoară activitatea, mai ales pentru că angajații acestora petrec mare parte din timp acolo. Amplasamentul este unul dintre cele mai importante avantaje luate în considerare de companii atunci cand aleg o clădire de birouri. Astăzi, companiile sunt foarte atente la nevoile angajaților. Dacă durează o oră să ajungi la birou și încă o oră să te întorci acasă, această situație nu va fi apreciată de angajații lor. Clădirile noastre din AFI Park sunt închiriate cu precădere companiilor din segmentul IT&C, care au nevoi specifice. În primul rând, spațiul trebuie să se potrivească specificațiilor tehnice, iar, în ceea ce privește sectorul IT, un mediu perfect pentru desfășurarea activității este obligatoriu. De asemenea, trebuie luate în calcul potențiale nevoi de dezvoltare. Companiile din domeniul IT&C au tendința de a crește repede, de aceea este foarte important să le poți oferi spațiu adițional.
FORBES România: CE NE PUTEȚI SPUNE DESPRE OFERTĂ?
David Hay, CEO AFI Europe România: Bucureștiul are un stoc de spații de birouri redus în comparație cu alte capitale mari din Europa Centrală și de Est – de aproximativ 2,2 milioane de metri pătrați. Dacă ne uităm la Varșovia, de exemplu, această suprafață reprezintă doar jumătate din nivelul capitalei Poloniei. Pe de altă parte, Bucureștiul a avut cea mai mică rată de neocupare în 2014, alături de Varșovia, de doar 13,3%, în comparație cu 15,3% în Praga sau 16% în Budapesta. Pe segmentul nostru de activitate, retail și birouri, clienții sunt foarte atenți la calitate. Când vorbim de birouri, companiile multinaționale nu pot face compromisuri în ceea ce privește calitatea clădirii și a specificațiilor tehnice. Nu își pot permite să se mute într-o clădire și să realizeze apoi că nu corespunde cerințelor tehnice. În prezent, companiile preferă să plătească mai mult pentru chirie, dar să se asigure de calitatea tehnică a produsului pe care îl primesc și acesta este un lucru pe care dezvoltatorii îl iau în considerare atunci când lucrează la un nou proiect.
În ceea ce privește clienții, pe segmentul retail trebuie să te focusezi pe dezvoltarea unui mix corect de chiriași. În ultima perioadă, clienții care vizitează des un mall nu se concentrează doar pe cumpărături, ci și pe divertisment. Vor să se bucure de o conversație plăcută la o cafea sau un prânz, să vadă un film sau să se distreze cu familia sau prieteni la laser tag, karting sau bowling. În prezent, există o preocupare constantă a dezvoltatorilor în această direcție.
FORBES România: CE PĂRERE AVEȚI DESPRE REGIMUL FISCAL? CE MODIFICĂRI AR TREBUI FĂCUTE ÎN ACEST DOMENIU?
David Hay, CEO AFI Europe România: Orice schimbare care aduce claritate sistemului fiscal este oportună. Piața trebuie să fie clară și transparentă pentru toată lumea. O idee importantă pentru a stimula piața rezidențială este revizuirea TVA-ului de 5%, care în prezent duce la o dezvoltare lentă a acesteia și a unor apartamente de calitate scăzută.
Lecții pentru 2016
Mixul corect în retail
Pe segmentul retail, trebuie să te concentrezi pe un mix corect de chiriași, întrucât clienții nu se concentrează doar pe cumpărături, ci și pe divertisment. Bucureștiul are malluri dominante, care răspund nevoilor de fashion și divertisment, dar este încă loc pentru proiecte de proximitate, care vizează în mod direct cartierele.
