Compania de consultanță imobiliară Colliers estimează că volumul investițiilor imobiliare din România ar putea depăși 1 miliard de euro anul acesta, deoarece apetitul pentru proprietăți este în continuare ridicat, iar România rămâne atractivă, în special pe zonele de birouri și logistică.
2022 are potențialul de a fi cel mai bun an de după 2008 pentru investițiile imobiliare, poate cel mai bun din istorie pentru România în ceea ce privește volumul total, previzionează consultanții Colliers.
„Sunt tranzacții pregătite pentru a fi aduse în piață, precum și proiecte în stadiu avansat. În cele avansate, vorbim câteva sute de milioane de euro în lucru. Se pregăteste intenția de vânzare a portofoliului CA Immo, plus că sunt proprietari care se gândesc la un exit anul acesta”, au anunțat analiștii Colliers în cadrul unei discuții cu presa.
Grupul austriac CA Immo, unul dintre principalii proprietari de clădiri de birouri din România, a luat în calcul vânzarea întregului portofoliu de proprietăți deținute pe piața locală, cu o valoare potențială de peste 400 de milioane de euro.
Potrivit Colliers, printre principalele tendințe ale pieței imobiliare din acest an se numără revenirea segmentului de office, odată ce angajații se întorc la birouri, un accent mult mai mare pe sustenabilitatea clădirilor, care nu mai este de mult timp un moft, ci o necesitate, o nouă perioadă bună pentru segmentul industrial și logistic și revenirea segmentului de retail, cu accent pe centrele regionale și orașe secundare sau terțiare.
„O oportunitate majoră, de care România ar trebui să profite din plin este legată de fondurile UE: pachetul de ajutor pentru coronavirus, plus alocarea normală pentru perioada 2021-2027 pentru România, ating aproximativ 80 miliarde de euro, adică o treime din PIB-ul țării. În consecință, 2022 ar putea fi un an record pentru investițiile imobiliare din perspectiva activității pieței, segmentul industrial fiind potențial pregătit să stabilească noi repere”, spun analiștii Colliers.
Creșterea rapidă a ratelor dobânzilor pentru dolarul american și posibilitatea unei evoluții similare pentru euro începând cu 2023 reprezintă cea mai vizibilă temă pentru piețele globale la începutul anului, în condițiile în care pare că și tema pandemiei trece pe plan secundar. Odată cu reevaluarea riscului, activele sigure (generatoare de numerar) și/sau cele rezistente la inflație vor fi favorizate în detrimentul celor care promit câștiguri mari în viitor, dar care nu au dovedit ceva până acum, anticipează consultanții Colliers. Țările emergente, cum este și România, și slăbiciunile lor structurale vor fi și ele în centrul atenției, ceea ce evidențiază un risc crescut de recesiune (deși acesta nu este nici pe departe scenariul de bază).
Marile companii vor să-și readucă angajații la birouri
În condițiile în care rata de neocupare a spațiilor de birouri va atinge probabil un vârf de peste 20% pentru București în 2022, va fi nevoie de cel puțin câțiva ani pentru ca piața să revină la o poziție mai neutră față de o piață a chiriașilor în prezent, însă redresarea va fi neuniformă. Cum marile companii globale dau semne clare că vor să-și readucă angajații la birou și este de așteptat ca și firmele locale să facă același lucru, consultanții Colliers subliniază că clădirile bune, bine amplasate și bine conectate se vor descurca mult mai bine, în timp ce restul vor fi obligate să compenseze prin oferirea unor reduceri mai mari de chirie, mărind decalajul dintre cele mai bune clădiri și celelalte. De asemenea, există semne că noi chiriași (mari) vor intra pe piața de birouri din București, ceea ce, în timp, va compensa faptul că unele companii (nu toate) își reduc spațiile de birouri ocupate pe fondul muncii hibride.
„Ne așteptăm să vedem o revenire a pieței, dar una neuniformă. Se vede o creștere față de 2021, există cerere de la multe companii, inclusiv unele noi care vor să intre pe piața românească. Toate clădirile noi, bune, vor evolua mult mai bine decât cele vechi, atât din punctul de vedere al ratei de ocupare, cât și al chiriilor. Cererea este similară cu cea din 2015, dar stocul este mult mai mare decât atunci”, punctează specialiștii Colliers.
Aceștia adaugă că există totodată companii, în special din IT, care doresc să achiziționeze proprietăti, pentru a nu mai fi chiriașe, în special în Cluj Napoca și București. Dar au fost și situații în care chiriașul a plecat dintr-o clădire mai veche și s-a dus într-una nouă. Colliers are în prezent cerințe de închiriere de birouri la 1.000 mp, dar cei care caută sunt interesați și să cumpere. Sumele merg până la 1,5 – 3 milioane de euro.
Epoca de aur a segmentului logistic și industrial
Consultanții Colliers anticipează o nouă epocă de aur pentru piața logistică și industrială. În ciuda faptului că stocul modern de spații de depozitare a crescut anual cu aproximativ 10-20% în România din 2016 încoace (ceea ce înseamnă că s-a dublat de atunci), mai este destul loc de creștere.
Stocul modern de depozite din România rămâne subdimensionat, având în vedere că nivelul consumului de aici este deja comparabil cu cel al multor țări din Europa de Est (sau chiar de Vest). Dezvoltările de infrastructură din zona Bucureștiului (noua șosea de centură) și autostrăzile planificate vor deveni cu atât mai relevante cu cât vor deschide/stimula noi subpiețe.
Și investitori recunoscuți pentru proiectele de birouri, precum Globalworth și-au anunțat intenția de a investi în industrial și logistic. Astfel, dezvoltatorul are în dezvoltare cca 100.000 de spații logistice.
Românii vor în continuare să facă cumpărături fizic. Parcurile de retail la putere
Retailerii clasici învață să trăiască alături de comerțul electronic. Deși consultanții Colliers se așteaptă ca o parte semnificativă a pieței de retail să fie supusă unor presiuni sporite, marile centre comerciale dominante din marile orașe ar trebui să își recâștige în cele din urmă statutul de ”mall magnet”, atrăgând clienții cu mixul lor diversificat de chiriași (având în vedere că românii sunt mult mai predispuși să vrea să vadă un produs înainte de a-l cumpăra decât majoritatea europenilor). Totodată, parcurile de retail din orașele mici și mijlocii, unde oamenii nu au tendința să cumpăre atât de mult de pe internet, sunt văzute ca o alternativă sigură și au avut vânzări în creștere chiar și în timpul anilor de pandemie.
„În zona de retail vom vedea o atenție sporită către orașele mici și mijlocii, ele vor performa bine în următorii ani. Dar creșterea salarială reală, raportată la inflație, a devenit negativă în România, ceea ce ar putea influența retailul. Este foarte mult loc de dezvoltare pe piața noastră, dar selectiv, în orașele mari și medii”, afirmă specialiștii de la Colliers.
Posibil moment de cumpănă pentru sectorul rezidențial
Pe segmentul rezidențial, există riscul unei supraîncălziri a pieței. Prețurile vor continua să crească peste creșterea salariilor. „În general în perioadele inflaționiste lumea se orientează spre acest gen de investiții. Dar riscăm să devenim o piață scumpă, ceea ce este un risc”, explică analiștii Colliers.
Un trend care s-a evidențiat în ultimii doi ani este cel al investitorilor mari care caută proiecte rezidențiale de închiriat. Anul trecut, Colliers a lucrat pentru două proiecte cu peste câteva sute de aparatamente destinate închirierii. „Randamentele sunt mai mici pe rezidențial, dar este mai ieftin să gestionezi acest gen de proprietăți”, spun cei de la Colliers.
În acest sens, AFI a anunțat un proiect nou în nordul Bucureștiului, unde a achiziționat un teren pe care va construi apartamente Build-to-Rent pentru tineri.
În ceea ce privește terenurile, după un nivel maxim al volumul pieței din 2007 încoace, consultanții Colliers notează că ar putea exista unele argumente în favoarea unei încetiniri a pieței terenurilor, dar fluxul bun de tranzacții de la începutul anului sugerează că și dacă ar avea loc o scădere, aceasta nu ar fi semnificativă.
Mai mult, volumul total ar putea foarte bine să se dovedească similar în 2022, notează consultanții Colliers, care se așteaptă ca interesul pentru terenuri bune în anumite orașe (în special în cele în care există probleme administrative care duc la un proces de urbanism mai lent) să ducă la creșterea prețurilor, în timp ce dezvoltatorii rezidențiali și de retail vor rămâne foarte activi. Presupunând că redresarea pieței de birouri începe să prindă contur, consultanții Colliers se așteaptă ca și dezvoltatori din această zonă să revină în prim plan într-un număr mult mai mare decât în 2021.
