Într-un peisaj imobiliar marcat de provocări și transformări lente, Fulga Dinu, una dintre cele mai influente figuri ale sectorului investițiilor imobiliare din ultimul deceniu, își redefinește strategiile. Fie că vinde, optimizează sau transformă, fiecare mișcare pe care o face redesenează harta marilor tranzacții din România.
Puțini dezvoltatori au reușit în ultimii ani să achiziționeze un proiect, să obțină autorizația necesară pentru reconversia acestuia și să îl vândă sub actuala administrație a Capitalei. Și mai puțini sunt managerii de fonduri internaționale care au orchestrat cu succes procese complexe de fuziune și integrare ale unor portofolii imobiliare extinse.
La intersecția acestor două realități se află însă o singură persoană: Fulga Dinu. Cu o carieră ce a început în sectorul bancar, specializată în finanțări pentru real estate, Fulga Dinu a preluat în 2018 conducerea Immofinanz în România. De atunci, a navigat prin schimbările majore ale pieței, gestionând integrarea acestui fond în CPI Property Group și, mai recent, absorbția activelor S Immo.
„M-am luptat pentru autorizație, dar am primit. E un proiect care are sens, a fost foarte bine că a fost autorizat, pentru că va schimba fața Bucureștiului, va fi un proiect foarte frumos”, spune Fulga Dinu, Country Manager CPI România.
Bucharest Financial Plaza, cunoscut și sub numele de blocul Bancorex, a fost achiziționat în 2021 de fondul de investiții austriac Immofinanz de la grupul Erste, proprietarul BCR. După obținerea autorizației de construire în 2023 pentru reconversia imobilului de pe Calea Victoriei, proiectul a fost vândut în 2024 către AFI Europe.
Află mai multe perspective ale liderilor din dosarul “25 pentru 2025”
Această tranzacție se numără printre puținele exemple recente de proiecte autorizate în București, în special într-o zonă cu un mare potențial de investiții – clădirile istorice din centrul Capitalei. Un alt exemplu notabil este cel al One United Properties, care a achiziționat Casa Braikoff și a obținut autorizație pentru transformarea acesteia în One Athénée. După renovare, clădirea ar urma să găzduiască, potrivit informațiilor din piața imobiliară, primul magazin Hermès din România. Proiectul a fost vândut către un investitor în același an, evidențiind nevoia urgentă de a debloca procesul de autorizare pentru astfel de inițiative, esențiale pentru revitalizarea centrului Bucureștiului.
„Este esențial să existe un proces de selecție care să permită autorizarea măcar a unor proiecte relevante, așa cum s-a întâmplat cu renovarea noastră de pe Calea Victoriei. Am transformat o clădire veche și degradată, care stătea închisă, într-un proiect nou, contribuind astfel la schimbarea imaginii orașului. (…) Am venit cu o propunere, arhitecții primăriei au adus modificări, iar noi ne-am adaptat, dar, cel mai important, am reușit să mergem înainte încă din faza de proiect.”
Vânzarea proiectului după obținerea autorizației face parte din strategia implementată pentru portofoliul Immofinanz, în urma schimbării acționariatului.
Pe fondul unor tranzacții majore la nivel internațional, CPI Property Group, controlat de miliardarul ceh Radovan Vitek, a preluat, în 2022, portofoliul imobiliar al Immofinanz, unul dintre primii investitori care au intrat pe piața românească acum două decenii. În 2023, grupul a început și integrarea portofoliului S Immo, care include, printre altele, mallul Sun Plaza și hotelul Novotel din București.
În calitate de lider al operațiunilor CPI Property Group România, Fulga Dinu a coordonat cu succes acest proces de integrare, aliniind strategiile, restructurând portofoliul și optimizând activele‑cheie pentru maximizarea profitabilității. Cu o experiență vastă în domeniu, ea a gestionat încă din 2018 operațiunile Immofinanz în România, orchestrând numeroase tranzacții care au clarificat și eficientizat structura complexă a celui care era, la un moment dat, cel mai activ fond de investiții străin de pe piața imobiliară locală.
„Strategia noastră este clară: ne concentrăm pe ceea ce știm cel mai bine să facem: asset management de calitate. Clădirile de birouri cu potențial, care generează venituri și pot beneficia de investiții pentru extinderea duratei lor de viață, rămân în portofoliu și le maximizăm valoarea. Același principiu se aplică și mallurilor. În schimb, activele care nu se aliniază strategiei pe termen lung, fie că sunt terenuri sau clădiri, vor fi vândute pentru a ne optimiza portofoliul.”
Astfel, CPI Property Group se poziționează astăzi pe piața imobiliară din România ca un asset manager, și nu ca un dezvoltator. Strategia companiei rămâne clară: vânzarea unor active, optimizarea celor rămase și, pe viitor, posibile noi achiziții. „Sper să finalizăm procesul de optimizare în 2025 și apoi să trecem la următoarea etapă – creșterea și achizițiile. Sunt foarte optimistă, suntem un grup puternic, cu un portofoliu solid.”
Chiar și într-un climat economic și politic marcat de incertitudini, piața imobiliară continuă să atragă investitori, inclusiv noi jucători din afara industriei. „Cel mai important este că există interes. Chiar de la începutul anului, am primit cereri din multe direcții, nu doar de la investitorii tradiționali, ci și de la oameni din alte domenii care vor să intre pe piață. Credeam că incertitudinea va speria lumea, dar nu e cazul. Suntem în discuții și ne mișcăm.” (râde)
Portofoliul CPI Property Group România se ridica la 340.000 mp de spații de birouri la finalul anului 2024, incluzând proiecte moderne precum The Mark, Expo Business Park și Campus 6, dar și clădiri mai vechi, cum ar fi Global Business Center din zona Politehnica, aflat la vânzare, și mai multe imobile din Pipera.
În 2024, pe lângă Bucharest Financial Plaza (fostul bloc Bancorex), grupul a demarat discuțiile pentru vânzarea unei părți substanțiale din Iride Business Park, cel mai mare proiect de birouri din Pipera, către un vehicul de investiții controlat de antreprenorul Alin Niculae, proprietarul lanțului de benzinării Oscar Downstream, consolidând poziția acestuia printre cei mai activi investitori români din sectorul imobiliar.
CPI Property Group a fost implicat și în unele dintre cele mai importante tranzacții cu terenuri din ultimii ani, vânzând treptat loturi achiziționate acum două decenii de Immofinanz prin divizia sa dedicată estului Europei, Immoeast.
Un exemplu notabil este terenul de 21 de hectare al fostei platforme industriale Rocar din sectorul 5, pentru care CPI a încheiat anul trecut un memorandum de înțelegere cu One United Properties. Dezvoltatorul intenționează să construiască 5.000 de apartamente, într‑unul dintre cele mai ambițioase proiecte rezidențiale din Capitală. Aceasta ar fi a doua mare achiziție de teren pe care One United o face de la CPI Property Group, după ce, în 2018, a cumpărat terenul Ventilatorul, împreună cu o clădire de birouri, pentru 39 de milioane de euro. Acel lot a devenit astăzi One Cotroceni Park, cel mai mare proiect de regenerare urbană din zona centrală a Bucureștiului.
Un portofoliu mai performant
Pe lângă vânzarea activelor care nu se aliniază strategiei pe termen lung, Fulga Dinu a prioritizat maximizarea potențialului portofoliului rămas, implementând soluții creative pentru creșterea performanței acestora. În sectorul de birouri, acolo unde cererea s-a schimbat semnificativ în ultimii ani, a fost nevoie de strategii adaptate – de la atragerea de chiriași din domenii emergente, precum cel medical, până la renegocierea unor contracte pe termen lung și în condiții mai avantajoase.
În 2024, CPI Property Group a semnat noi contracte de închiriere și prelungiri pentru mai mult de 70.000 mp, depășind performanțele anului precedent. Deși în cazuri izolate și foarte rare unii chiriași și-au redus suprafețele ocupate, tendința generală a fost de extindere sau prelungire a contractelor existente.
„Primim cereri inclusiv de la clienți care doresc să își dubleze suprafața ocupată. În ultimele luni, am prelungit contracte importante, unele cu termene care ajung până în anii ’30. Este un semn pozitiv pentru piață.”
Cu toate acestea, la nivel general, cererea pe piața de office în 2025 rămâne la un nivel redus, similar anilor anteriori, și încă departe de recordurile din perioada 2017-2019, conform unui raport Colliers pentru România. Un avantaj pentru proprietarii de clădiri de birouri este însă lipsa livrărilor noi în București – singura inaugurare programată pentru 2025 fiind componenta de office din proiectul One Gallery.
Află mai multe perspective ale liderilor din dosarul “25 pentru 2025”
„Anul acesta nu vor intra pe piață alte proiecte majore. Acest lucru va duce treptat la revenirea într-o piață a proprietarilor. După ani în care chiriașii au dictat regulile jocului, acum ne vine din nou rândul.”
Dincolo de birouri, CPI Property Group România a încheiat anul 2024 cu un portofoliu de retail de 270.000 mp, format din mallul Sun Plaza din București și centrele comerciale VIVO! din Cluj-Napoca, Baia Mare, Constanța și Pitești, precum și Felicia Iași și Stop Shop Botoșani. Odată cu integrarea portofoliului S Immo, Fulga Dinu a prioritizat revitalizarea Sun Plaza, implementând măsuri care au dus la creșterea veniturilor cu aproximativ 10% doar prin optimizări.
„Am optimizat spațiile, am crescut traficul și vânzările, am atras noi chiriași. În 2025, Sun Plaza va intra într-o etapă de investiții majore.”
Aceeași strategie a fost aplicată și pentru centrele comerciale VIVO!, unde CPI continuă să atragă branduri noi. În 2024, retailerul fast‑fashion Primark a anunțat deschiderea unui nou magazin în România, în cadrul VIVO! Cluj-Napoca.
„Investițiile sunt în plină desfășurare – Clujul este deja în proces de modernizare pentru a acomoda Primark, iar la Constanța vom începe anul acesta lucrările de upgrade.”
„Strategia noastră este clară: ne concentrăm pe ceea ce știm cel mai bine să facem: asset management de calitate. Clădirile de birouri cu potențial, care generează venituri și pot beneficia de investiții pentru extinderea duratei lor de viață, rămân în portofoliu și le maximizăm valoarea. Același principiu se aplică și mallurilor. În schimb, activele care nu se aliniază strategiei pe termen lung, fie că sunt terenuri sau clădiri, vor fi vândute pentru a ne optimiza portofoliul.”
Fulga Dinu, Country Manager CPI România
