Un preț de 50 de milioane de euro a acceptat să achite fondul de investiții austriac Immochan către dezvoltatorul Ascenta Management pentru parcul de birouri Coresi Business Park, din Brașov. Tranzacția anunțată la finalul lunii iulie 2017 vizează preluarea a patru clădiri de birouri de clasa B, foste hale modernizate și aduse la standardele actuale, și trei clădiri noi, un total de 40.000 de metri pătrați închiriabili.
Aceasta este cea mai mare tranzacție pe segmentul birourilor de anul trecut din România, marcând și intrarea Immochan pe acest segment investițional.
Totuși, o componentă importantă de birouri a inclus și joint venture-ul dintre dezvoltatorul Iulius Holding și fondul de investiții Atterbury Europe, a cărui valoare a fost estimată de consultanții Deloitte România la 150 de milioane de euro. Anunțată la începutul lunii iunie, acesta s-a realizat, treptat, pe parcursul anului trecut, dar valoarea componentei de birouri este greu de apreciat fără a lua în calcul importanta componentă de retail, în apropierea cărora se află și care a fost dezvoltată tot de Iulius Grup, precum proiectele mixte de câteva sute de mii de metri pătrați Openville Timișoara și Palas Iași.
Este mult? Este puțin?
Tranzacțiile cu clădirile de birouri au atins 25% (152,5 milioane de euro) din totalul tranzacțiilor adunate de consultanții JLL România, pentru primele nouă luni ale anului trecut. În aceeași perioadă, volumul investițiilor imobiliare din România a atins nivelul de 610 milioane de euro, cu aproape 44% peste valoarea din aceeași perioadă a anului anterior, conform JLL România. Volumele pieței au fost dominate de tranzacțiile de retail (60%), urmate de birouri, iar restul a fost reprezentat de activele industriale și hoteliere. Bucureștiul a reprezentat puțin peste 25% din volumul total al investițiilor, mai puțin decât în aceeași perioadă a anului 2016, arătând că lichiditatea în orașe secundare s-a îmbunătățit semnificativ, au mai evidențiat reprezentanții JLL România.
„Credem că anul 2018 ar putea marca un punct de cotitură pentru piața de investiții pe segmentul de birouri. Ecartul destul de mare dintre randamente, față de piețele regionale sau cele dezvoltate, și dinamica foarte bună a economiei ne fac să credem că anul acesta ar putea fi unul de excepție pentru investiții. Vorbim inclusiv de «tichete» foarte mari, dar și de un interes pentru clădiri din afara Capitalei”, spune Silviu Pop, Head of Research al Colliers International Romania.
De asemenea, Valentin Lupu, Associate Director Capital Markets al Knight Frank România, se așteaptă ca volumul pieței de investiții să se mențină la un nivel relativ similar anul acesta, cu cel de anul trecut, de aproximativ un miliard de euro, incluzând toate segmentele, iar o revenire importantă o vor avea birourile: „Se preconizează că principalul segment care va atrage cei mai mulți investitori va fi segmentul clădirilor de birouri, unde o parte din tranzacțiile începute în anul 2017 se vor finaliza în prima parte a anului 2018 și, de asemenea, vor fi puse la vânzare alte proprietăți de dimensiuni medii și mari. Driverul principal va rămâne randamentul mult mai atractiv în comparație cu celelalte piețe din regiune, precum și calitatea activelor tranzacționate.”
Tim Wilkinson, Partner al Capital Markets din cadrul Cushman & Wakefield Echinox, a spus, în cadrul unei întâlniri cu presa, că multe dintre tranzacțiile discutate anul trecut au fost amânate pentru acest an, astfel că de la o piață un miliard de euro, anul trecut, se așteaptă la o valoare de 1,2 miliarde de euro, în acest an, dacă vor fi finalizate toate tranzacțiile care se negociază. Printre tranzacțiile care se așteaptă să fie finalizate în acest an, chiar în prima parte a acestui an, sunt și unele pe birouri, cum ar fi imobilului de birouri America House, din Piața Victoriei. Altă clădire este Olympia Tower, situată în Estul Capitalei și deținută de Bluehouse, și Hermes Business Campus, poziționată în Pipera și deținută de Atenor.
„Nu mă gândesc la ceva anume, dar, după cum a evoluat piața din Europa, anul trecut, anul acesta, ne așteptăm să vedem tranzacționarea unor platforme imobiliare din Europa care au active și pe piața din România, precum Immofinanz, și să influențeze piața de investiții de-aici. În prezent, întrebarea este dacă 12 luni sunt suficiente pentru ca o tranzacție să fie începută și finalizată. Pentru o piață cum este România, n-ar fi sănătos să vedem o singură mare tranzacție, ci mai multe. Nu trebuie să ne îngrijorăm prea mult în ceea ce privește volumul, ci trebuie să vedem și numărul noilor veniți pe piață, pentru că aceștia dau lichiditate pieței. Avem nevoie de maturitate și de substanță în piață, de cel puțin zece jucători activi. În prezent, sunt mulți investitori care pot să încheie o tranzacție în România, dar nu sunt nevoiți să o facă (n.red. – pentru că au și alte opțiuni), astfel încât își amână intrarea pe piața de-aici”, a detaliat Wilkinson.
Randamentul investițiilor tinde spre 7%
Associate Director-ul Knight Frank România a precizat, în cadrul celei mai recente ediții a Forbes CEE Forum, din septembrie 2017, că, în prezent, comparativ cu piețele din jurul nostru, randamentele investițiilor din țara noastră sunt la o diferență pozitivă de 200 de puncte procentuale de bază și că nivelul de 7,5%-8% este unul extrem de ridicat. „Este și o problemă de percepție a investitorilor. Deși avem aceste yield-uri, trebuie să ne gândim că yield-urile sunt bazate pe niște tranzacții ale unor jucători care sunt deja în piață. Avem o mare barieră cu jucătorii noi”, a detaliat Lupu.
Andrei Drosu, consultant al Departamentului de Research al JLL România, preciza că, la finalul anului trecut, randamentele investiționale pe piața de birouri se situează la 7,5%, nivel neschimbat, în ultimele 12 luni. „Pentru următoarele 12 luni estimăm o ușoară compresie a randamentelor pe toate segmentele de piață, inclusiv birouri, ținând cont de tranzacțiile cu proprietăți prime preconizate a fi încheiate. Pe toate segmentele pieței vedem o disponibilitate de proprietăți de calitate, care atrag investitori noi pe piață”, mai spunea Drosu.
Richard Aboo, Head of Office Agency CEE al Cushman & Wakefield Echinox, a menționat, în cadrul unei întâlniri cu presa din România, că pe piața din Varșovia yield-urile sunt și de 5%, dar riscă să crească, dacă se deteriorează situația politică din Polonia, iar diferența dintre yield-urile din România și restul piețelor din Europa Centrală și de Est este cauzată de gradul de risc ridicat atribuit țării noastre, neavând nicio legătură cu imobilele livrate.
Associate Director-ul Knight Frank România a mai spus, în cadrul Forbes CEE Forum septembrie 2017, că, indiferent de segment, marea majoritate a tranzacțiilor se realizează cu capital de-afară. „Dacă am reuși să avem o comasare a capitalului local și dacă am reuși să avem o legislație mai simplă, pentru o comasare a capitalului care există în piață, sunt bani care ar putea fi investiți mult mai eficient și direct”, a subliniat Lupu. Asemenea tranzacții au loc pe piețele externe, unde chiar și persoanele individuale preiau clădiri cu câteva zeci sau sute de milioane de euro.
