Tot mai puţini români îşi permit să cumpere o locuinţă nouă, în contextul în care prețurile continuă să crească într-un ritm mai accelerat decât cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcții și condițiilor economice prezente, avertizează un studiu al companiei de consultanță imobiliară Colliers.
Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din țară, observă consultanții Colliers, unde achiziționarea unui apartament nou standard costă echivalentul unui salariu mediu încasat pe 12,5 ani de muncă. Un bucureștean are nevoie de salariile pe 8,4 ani pentru o astfel de achiziție, timișorenii trebuie să lucreze 8,1 ani pentru o locuință nouă, iar ieșenii au cel mai redus nivel dintre marile orașe, de 7,7 ani.
Potrivit raportului Colliers, în București, Timișoara și Iași, cele mai accesibile prețuri pentru locuințe noi au fost la final de 2020 – început de 2021, după care evoluția a intrat pe o puternică pantă ascendentă.
„Atunci când căutăm o locuință nouă, pornim întotdeauna de la locuința pe care ne-o dorim și ajungem la locuința pe care ne-o permitem. Intersecția acestor două mulțimi este însă din ce în ce mai redusă, și ne așteptăm să se reducă în continuare. Dacă indicele inflației a ajuns la 13,8% și va rămâne la valori de două cifre pentru încă cel puțin 12 luni, prețurile materialelor de construcții au cunoscut o creștere mult mai accelerată. Astfel, prețul locuințelor noi, care înglobează aceste evoluții, va crește și mai mult”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Un indice de accesibilitate de 8 ani sau mai mare poate fi un factor de îngrijorare în decizia de cumpărare, punctează Colliers, în special dacă există și alte angajamente financiare (leasing, credit nevoi personale, etc.) sau dacă nu există alte surse alternative de venit în afara salariului.
Chiar dacă în clipa de față indicatorii fundamentali nu sugerează că ne-am afla într-o bulă imobiliară, cu toate că orașul Cluj-Napoca dă semne de supraîncăzire, există riscul să ne îndreptăm într-acolo pe termen mediu, spun consultanții Colliers.
„Deși nu vedem același cumul de factori precum cei din 2007-2008 și în 2022, este important îndemnul la responsabilitate pentru a nu repeta greșelile trecutului. În momente marcate de incertitudini legate de inflație, costul finanțării, război sau situația economică, este important de păstrat o marjă rezonabilă de manevră. Pe de altă parte, în condițiile în care locuința pe care ne-o dorim este din ce în ce mai greu de cumpărat, vedem un interes în creștere pentru chirii. În prezent, randamentul la închiriere pentru un apartament în zona centrală a marilor orașe este de circa 5%, pe când dobânda unui credit imobiliar depășește acest nivel. Când diferența dintre chirie și rată va ajunge semnificativ în favoarea chiriei, vom vedea și mai multe dezvoltări rezidențiale destinate exclusiv închirierii”, conchide Gabriel Blăniță.
În total, anul trecut au fost livrate 71,420 locuințe la nivel național, în creștere cu 5% față de anul precedent. Cum suprafața totală autorizată de către dezvoltatori în 2021 a crescut cu peste 15% față de 2020, la peste 12 milioane de metri pătrați, sectorul rezidențial se îndreaptă spre noi maxime de livrare anul acesta. De asemenea, indiciile recente din zona cererii sugerează că nu ar trebui să fie probleme ca aceste suprafețe să fie absorbite, creșterile salariale din sectorul privat revenind în zona de doua cifre (chiar dacă s-au situat ușor sub rata inflației de 13,8% din luna aprilie).
Totodată, volumul de credite ipotecare nou acordate a fost cu 30% mai mare în primul trimestru și a atins noi maxime istorice. În direcția contrară acționează creșterile de dobândă ale băncii centrale, care sunt departe de a se fi încheiat, și o posibilă slăbire a pieței muncii în viitor. Un alt semn de îngrijorare este decalajul transmisiei dobânzii de politică monetară prin IRCC, folosit la acordarea de credite noi și aflat în prezent la un nivel de 1,86%, pe când indicele ROBOR la care sunt legate majoritatea creditelor este 4,68%. Acest decalaj îi expune pe noii debitori la un risc de dobândă semnificativ, care se va materializa în trimestrele următoare.
