Conform analizei realizate de compania de consultanță imobiliară CBRE, deși proiectele care urmează să fie livrate anul acesta se află la cel mai scăzut nivel dintr-un ciclu de cinci ani, cele planificate pentru 2023, estimate la un total de 267.300 mp, intră direct în top 3 livrări într-un interval de 10 ani.
Astfel, până la sfârșitul anului 2022, doar șase clădiri de birouri, totalizând 135.700 mp GLA, se vor adăuga la stocul modern de spații moderne de birouri al Bucureștiului, care va crește până la 3,33 mil. mp. Din viitoarea ofertă, zona Centru-Vest reprezintă un un procent de 65%, cu proprietari precum AFI, One United Properties și River Invest care vor livra pe piață trei noi proiecte.
În zona Centru regăsim proiectul Tandem dezvoltat de Forte Partners, împreună cu proiectul Tudor Arghezi, ambele reprezentând scheme în dezvoltare care vor aduce la rândul lor o pondere de 20% din livrările anului 2022.
Dar, pe lângă stocul scăzut care va intra pe piață anul acesta, o provocare o reprezintă și criza de autorizații de construcție, care poate afecta disponibilitatea existentă.
„Companiile care caută noi spații moderne sau cele care vor fi nevoite să reînnoiască contractele de închiriere s-ar putea afla într-o poziție foarte incomodă, deoarece proprietarii vor avea o poziție de negociere solidă. În același timp, momentul în care ne aflăm este optim pentru a lua decizii: vedem o rată de neocupare crescută, livrări disponibile pe termen scurt și mai ales o tendință de transformare organizațională generată de strategiile pregătite de companii pentru a fi implementate după întreruperea pandemiei”, explică Vlad Damian, Head al A&T Services Office | Investor Leasing, CBRE Romania.
Activitatea totală de închiriere din 2021 a atins pragul de 280.500 mp, o cifră cu 16% mai mare față de cea înregistrată în 2020. Cererea netă (totalul tranzacțiilor, excluzând reînnoirea / renegocierea) a reprezentat 58% din totalul activității de închiriere și a fost cu 15% mai mare decât cea din 2020, conform CBRE.
Acesta este semnalul pozitiv care indică faptul că activitatea desfășurată în birouri a început să se redreseze. Pre-închirierile din 2021 au reprezentat un sfert din absorbția anuală, în timp ce tranzacțiile de reînnoire/renegociere au totalizat 117.700 mp, depășind, de asemenea, cu 16% cifra din 2020 pentru acest tip de tranzacții.
top 3 categorii de industrii după numărul de tranzacții de închiriere
| Închirieri | 100% |
| Computers & Hi-Tech | 36% |
| Consumer Services & Leisure | 25% |
| Professional | 10% |
top 3 categorii de industrii după numărul de tranzacții de reînnoire/renegociere
| Reînnoiri/Renegocieri | 100% |
| Computers & Hi-Tech | 46% |
| Manufacturing & Energy | 28% |
| Consumer Services & Leisure | 15% |
2022 a început într-o altă paradigmă
Anul a debutat cu companii care au reluat procesul decizional imobiliar, suspendat în ultimii ani, și cu noi strategii de nearshoring ale unor jucători care până acum nu au luat în considerare România ca bază pentru operațiunile lor. Nivelul pre-închirierilor a urcat până la 15% din totalul activității de închiriere, ceea ce arată că firmele și-au resetat deja strategiile, iar un indicator foarte bun pentru 2022 este de asemenea faptul că în ianuarie au fost încheiate deja tranzacții care reprezintă 10% din totalul cererii noi și de extindere per total an trecut, spun specialiștii de la CBRE.
Ultimele tranzacții importante vin din partea unor companii de renume precum Booking Holding, care a închiriat 8.000 mp în U-Center și Ford România, care a confirmat deschiderea noului său Business Solutions Center în One Cotroceni Park.
„Ambele companii au fost consiliate în procesul de închiriere de CBRE România, lider de piață după numărul de tranzacții realizate în 2021, respectiv 79, cu o cotă de piață de 20%”, explică reprezentanții CBRE.
Situatia clădirilor verzi nu este încă atât de verde
Deși 95% din proiectele în curs de dezvoltare sunt în curs de certificare ecologică, doar 70% din spațiile de birouri moderne din întreaga țară sunt în prezent certificate ecologic. În același sens, în ultimele 9 luni, se observă o creștere exponențială a cerințelor ESG din partea companiilor în ceea ce privește locul de muncă, fie că este vorba de spații existente sau planificate.
Majoritatea companiilor multinaționale prezente în România sunt nevoite să se conformeze obiectivului Net Zero Carbon asumat de grupurile din care fac parte, ceea ce crează consecințe directe în strategia imobiliară.
„Proprietarii iau în serios standardele ESG și ne așteptăm să vedem din ce în ce mai multe procese de îmbunătățire a activelor existente”, punctează analiștii CBRE.
În timp ce anul 2020 a fost caracterizat de un comportament de așteptare, 2021 a fost un an al reluării deciziilor imobiliare. Privind în viitor, CBRE estimează că 2022 va fi un an de maturitate în ceea ce privește strategiile consolidate care urmăresc să echilibreze siguranța angajaților și opțiunile de lucru hibride, cu planurile de protecție în cazul factorilor perturbatori pentru activitățile desfășurate la birou.
Tudor Ionescu, Head al A&T Services Office, CBRE Romania.
„Atât proprietarii, cât și companiile au îmbrățișat noua normalitate, integrând componenta digitală în sarcinile lor zilnice și stabilind munca hibridă ca fiind calea de urmat. Privind în viitor, 2022 va fi un an de maturitate în ceea ce privește strategiile consolidate care echilibrează siguranța angajaților, opțiunile de muncă hibridă cu planificarea rezistenței la factorii care pot perturba activitatea în cadrul birourilor”, conchide Tudor Ionescu, Head al A&T Services Office, CBRE Romania.
