Cel mai valoros dezvoltator imobiliar de la Bursă se află în fața celui mai ambițios plan de creștere din istorie. Pe ce se bazează foștii bancheri Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu?
Spațiul de evenimente de la ultimul etaj al turnului de birouri One de pe Calea Floreasca, ce asigură o perspectivă completă asupra skyline-ului Capitalei, este cel mai bun loc pentru a înțelege cum a schimbat fața Bucureștiului dezvoltatorul imobiliar pornit în urmă cu mai puțin un deceniu de foștii bancheri Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu. Dar, într-o seară de început de aprilie, mai bine de o sută de investitori au avut ocazia să privească în viitor și să intuiască modul cum One United Properties va transforma în continuare harta Capitalei în următorul deceniu.
„Cât de mulți sunteți! În 2030 o să facem One Capital Markets Day (evenimentul anual destinat investitorilor – n.red.) la teatrul cu o capacitate de 500 de locuri care va exista la One Gallery”, spune Andrei Diaconescu și arată cu mâna spre fosta hală de producție Ford din perioada interbelică, aflată într-un amplu proces de refacere care o va transforma în One Gallery. „Sau poate că vom avea timp până atunci să-i îndeplinim visul lui Victor, acela de a avea o sală mare de evenimente”, spune Andrei Diaconescu și îl privește pe fostul său coleg din banking alături de care a fondat One United Properties. „Da, avem multe idei, dar așteptăm ca momentul să fie cel mai potrivit pentru orice dezvoltare. Avem timp până atunci să construim o clădire și mai înaltă, cu un spațiu și mai mare la ultimul etaj”, completează amuzat Victor Căpitanu.
Suntem la finalul unei zile încărcate de prezentări din partea celor doi fondatori, dar și a celorlalți lideri ai One United Properties: Beatrice Dumitrașcu, CEO al diviziei rezidențiale, Mihai Păduroiu – office și Riad Abi Haidar – hoteluri. Indiferent de interesul pentru unul sau altul dintre aceste domenii, un lucru este clar pentru investitori: ritmul dezvoltărilor One United Properties se va accelera tot mai mult în următoarea perioadă.
Pe piața rezidențială, One United Properties își propune să finalizeze peste 11.000 de apartamente și să achiziționeze terenuri pentru alte 20.000 până în 2030 în București. În ceea ce privește sectorul office și retail, compania vizează dezvoltarea unui portofoliu de peste 275.000 de metri pătrați de active comerciale. Pe lângă aceste linii de afaceri, One își propune să inaugureze trei hoteluri de cinci stele și să aibă în diferite faze de dezvoltare alte trei până în 2030. Primul hotel Mondrian din Europa de Est va fi situat lângă Ateneul Român, iar al doilea hotel al One United Properties, anunțat chiar în cadrul conferinței cu investitorii, va fi sub brandul Hoxton, fiind amplasat pe Strada Academiei, în apropiere de Calea Victoriei.
Victor Căpitanu subliniază potențialul semnificativ al Bucureștiului, care „reprezintă aproape o treime din PIB-ul României și este a șasea cea mai mare capitală din Europa, cu 2,2 milioane de locuitori”. El insistă asupra unui grafic potrivit căruia cu un PIB de 98 de miliarde de euro, așa cum estimează pentru acest an Comisia Națională de Prognoză, zona metropolitană a Bucureștiului a depășit Slovenia (67 de miliarde de euro), Serbia (75 de miliarde de euro), Croația (80 de miliarde de euro) și este foarte aproape de Bulgaria (100 de miliarde de euro). În plus, regiunea București-Ilfov are un PIB pe cap de locuitor cu 77% mai mare decât media europeană, depășind alte capitale europene precum Varșovia (62% peste media europeană), Budapesta (58%), Viena (42%) sau Berlin (22%).
„Bucureştiul are un potenţial foarte mare”, afirmă și Beatrice Dumitrașcu, CEO al diviziei rezidențiale, potrivit căreia, până în 2027, One United Properties va finaliza nouă dezvoltări rezidențiale, cu o suprafaţă de vânzare totală de 417.000 de metri pătrați şi o valoare de piaţă de aproape 1,3 miliarde de euro. Anul trecut, pe segmentul rezidențial, One United a livrat 1.430 de apartamente. Vânzările anunțate pentru 2023 s-au apropiat de 1.000 de apartamente, o creștere de 59% față de anul precedent, într-o piață care s-a contractat cu 16%, cele mai bine vândute fiind One Lake District cu 430 de unități și One High District cu 251 de unități, conform datelor prezentate de Beatrice Dumitrașcu.
De aceea, proiecțiile financiare ale dezvoltatorului imobiliar indică o cifră de afaceri care se va apropia de 350 de milioane de euro pentru acest an, urmând să crească la 651 de milioane de euro în 2028. Profitul net estimat pentru anul curent este de 105,1 milioane de euro și se preconizează că va ajunge la 205,8 milioane de euro în 2028.
Pe segmentul de birouri, One United a semnat contracte pentru aproape 33.900 de metri pătrați în 2023, în creștere față de cei 31.700 de metri pătrați în anul anterior, potrivit datelor prezentate de Mihai Păduroiu, CEO al diviziei office.
One Gallery, proiectul care transformă fosta hală Ford, și clădirea One Technology District, dezvoltată de la zero pentru grupul Infineon, sunt printre cele mai importante proiecte viitoare ale companiei, alături de fazele a treia și a patra ale One Cotroceni Park, cel mai mare proiect de regenerare urbană din oraș. One Gallery, care presupune restaurarea și transformarea Halei Ford într-o dezvoltare de 14.000 de metri pătrați care va include un Auchan high class concept store, un concept de restaurant similar cu modelul Eataly și un teatru cu 500 de locuri reprezintă nu doar unul dintre cele mai mari proiecte de acest tip din țară, ci și o provocare arhitecturală semnificativă. One United Properties cumpărase proiectul de la grupul Auchan cu 17 milioane de euro.
One United Properties a realizat în ultimii ani o serie de achiziții care au marcat piața imobiliară locală, precum achiziția cu 35 de milioane de euro a terenului 4,5 hectare al fostei platforme industriale Titan Mar, deținut de familia Videanu sau recenta achiziție de la CPI Property Group a unui teren de 21 de hectare pe fosta platformă a fabricii de autobuze Rocar, în sectorul 5 al Capitalei.
„De obicei, terenul este achiziționat cu plata la data achiziției, în rate pe parcursul câtorva ani sau prin oferirea către vânzător a unui anumit număr de proprietăți rezidențiale în schimbul terenului. Sau printr-o combinație între aceste componente”, explică Victor Căpitanu, care afirmă că tranzacția terenului de 4,5 hectare pe care vor fi dezvoltate fazele următoare ale One Cotroceni Park a însemnat o plată cash de 20 de milioane de euro făcută la data achiziției și alte 15 milioane de euro în proprietăți rezidențiale viitoare. „Este un lucru bun atât pentru noi, că ne protejează cashflow-ul, cât și pentru cei care vând, pentru că obțin, pe termen mai lung, o sumă mai mare decât valoarea imediată a terenului.”
Recenta achiziție a terenului de 21 de hectare în cel mai sărac sector al Capitalei a ridicat multe întrebări în cadrul conferinței cu investitorii a One United Properties, însă pentru foștii bancheri fiecare pas făcut mai departe are în spate multe calcule detaliate. „În primul rând, este foarte important prețul terenului, pentru că un preț bun al terenului, dublat de un control bun al costurilor de construcție, ne permite să venim pe piață cu prețuri de vânzare competitive și să ne păstrăm și o marjă a profitului net de cel puțin 35%, așa cum avem în toate proiectele rezidențiale în care ne implicăm. Noi am început cu proiecte destinate segmentului luxury, dar am intrat ulterior și în zona de premium și ne-am apropiat tot mai mult de segmentul mediu, iar brandul nostru avut o performanță foarte bună. Este, dacă vreți, precum producătorul de lux Mercedes, care are câte un model pentru fiecare subsegment al pieței. Ne gândim de mulți ani și la subsegmentul superior al pieței de masă, în care vedem o oportunitate mare de creștere”, completează Victor Căpitanu, care susține că această mișcare este un răspuns strategic la tendințele pieței, proiectul din zona de sud a Capitalei urmând să fie cea mai mare dezvoltare din istoria companiei. De altfel, conform datelor prezentate, aproape trei sferturi din apartamentele vândute în 2023 de One United Properties au avut prețuri între 80.000 și 200.000 de euro.
Recent, acționari semnificativi ai One United Properties, printre care cofondatorii Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu, dar și președintele Consiliului de Administrație, Claudio Cisullo (prin CC Trust Group AG), au vândut către aproximativ 60 de investitori instituționali locali și internaționali peste 234 de milioane de acțiuni ale companiei. Tranzacția a fost realizată, potrivit reprezentanților One United Properties, cu scopul de a crea lichiditate și de a consolida baza de acționari. „La începutul acestui an, am observat un interes tot mai ridicat din partea investitorilor instituționali globali pentru achiziționarea unui pachet de acțiuni. Am decis să realizăm o tranzacție inedită, menită să faciliteze captarea acestui interes instituțional, generând în același timp lichiditate. Acest proces a fost realizat prin utilizarea unui cadru special, care, pe de o parte, a permis executarea rapidă și, pe de altă parte, a asigurat un nivel ridicat de flexibilitate”, spun oficialii One United Properties, care afirmă că intenționează să reinvestească cea mai mare parte a fondurilor obținute în următoarea majorare de capital, care va susține planurile de creștere ale companiei în acest an. În urma tranzacției, cofondatorii Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu dețin împreună 50,03% din capitalul social al One United Properties.
„Andrei și cu mine avem cea mai mare parte a averii noastre investită în acțiuni One United Properties. Dar pentru cei care vor să fie mai conservatori le recomand să investească două treimi în apartamente One și o treime în acțiuni.” „Bucureștiul are un potențial semnificativ: reprezintă aproape o treime din PIB-ul României și este a șasea cea mai mare capitală din Europa, cu 2,2 milioane de locuitori.” – spune Victor Căpitanu , cofondator One United Properties.
„În 2030 o să facem One Capital Markets Day (evenimentul anual destinat investitorilor – n.red.) la teatrul cu o capacitate de 500 de locuri care va exista la One Gallery.” – spune Andrei Diaconescu, cofondator One United Properties.
Până în 2027, One United Properties va finaliza 9 dezvoltări rezidențiale, cu o suprafaţă de vânzare totală de 417.000 de metri pătrați şi o valoare de piaţă de aproape 1,3 miliarde de euro
